Case-Shiller-Index

Der S&P/Case-Shiller Home Price Index, von Standard & Poor’s berechnet, spiegelt die Preisentwicklung am US-amerikanischen Immobilienmarkt wider.

Case-Shiller-Index 1890–2016

Konzept

Der von Standard & Poor’s vertriebene Case-Shiller Home Price Index ist der führende Immobilienindex in den USA. Er wird für verschiedene Teilmärkte monatlich veröffentlicht. Hierbei werden 20 Einzelindizes, die jeweils die Hauspreisentwicklung einer amerikanischen Metropolregion abbilden, zu 2 Gruppen aggregiert: Ein Index für die wichtigsten 10 Regionen und ein Index von allen 20 Regionen. Des Weiteren gibt es noch einen bundesweiten Wohnimmobilienindex, der vierteljährlich erhoben wird und 9 verschiedene US Census Divisions enthält. Insgesamt besteht die Index-Familie somit aus 23 Indizes.

Das Konzept entwickelten die Ökonomen Karl E. Case, Robert J. Shiller und Allan Weiss in den 1980er Jahren. Seit 2002 berechnet Standard & Poor’s den Index. Optionen und Futures, die auf dem Case-Shiller-Index basieren, werden an der Chicago Mercantile Exchange gehandelt. Weil sich der Index auf Immobilien in Ballungsgebieten mit entsprechenden hohen Preisen konzentriert, ist er volatiler als landesweite Indizes. So bildet beispielsweise der FHFA House Price Index (früher OFHEO House Price Index), veröffentlicht von der Federal Housing Finance Agency (FHFA), die ländlichen Gebiete besser ab.

Ein Nachteil aller Hauspreisindizes ist, dass sie zwar detailliert sind, aber aufgrund der Datenmenge erst zwei Monate nach Abschluss des Untersuchungszeitraumes veröffentlicht werden. Hauspreisindizes haben eine leicht negative Korrelation mit Aktien und Anleihen, sowie eine leicht positive Korrelation mit Rohstoffen und Real-Estate-Investment-Trusts (REITs). Die Finanzmärkte reagieren sensibel auf unerwartete Veränderungen des Index, er wird als Indikator für die Entwicklung am US-amerikanischen Immobilienmarkt empfunden. Case-Shiller-Index, FHFA House Price Index oder NAHB/Wells Fargo Housing Market Index gehören zur Gruppe der Indikatoren, deren Entwicklung die Aktienindizes erkennbar beeinflussen.

Zusammensetzung

Überblick

• 10-City Composite Index: Der Index umfasst die Häuserpreise der Metropolregionen von Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco und Washington D.C.
• 20-City Composite Index: Der Index umfasst neben den Preisen der 10 Metropolregionen des 10-City Composite Index zusätzlich die Preise der Regionen von Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland, Seattle und Tampa.
• U.S. National Home Price Index:
  • Weitflächig abgedeckt werden in diesem Index 8 US-Bundesstaaten und der Hauptstadtdistrikt: Connecticut, District of Columbia, Hawaii, Maryland, Massachusetts, New Hampshire, New Jersey, Rhode Island und Vermont.
  • Teilweise enthalten sind Daten aus 29 Bundesstaaten: Arizona, Arkansas, Colorado, Delaware, Florida, Georgia, Illinois, Iowa, Kalifornien, Kansas, Kentucky, Louisiana, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, Nevada, New Mexico, New York, North Carolina, Ohio, Oklahoma, Oregon, Pennsylvania, Tennessee, Texas, Utah, Virginia und Washington.
  • Nicht enthalten sind Daten aus 13 Bundesstaaten: Alabama, Alaska, Idaho, Indiana, Maine, Mississippi, Montana, North Dakota, South Carolina, South Dakota, West Virginia, Wisconsin und Wyoming.

Metropolregionen im Vergleich

Die Tabelle zeigt die Höchst- und Tiefststände in den Metropolregionen während der Weltfinanzkrise 2007.

Metropolregion	Höchststand	Datum	Tiefststand	Datum	Veränderung in %
Boston, MA	182,45	Sep. 2005	145,83	März 2009	−20,07
Chicago, IL	168,60	Sep. 2006	102,76	März 2012	−39,05
Denver, CO	140,28	Aug. 2006	120,21	Feb. 2009	−14,31
Las Vegas, NV	234,78	Aug. 2006	89,87	März 2012	−61,72
Los Angeles, CA	273,94	Sep. 2006	159,18	Mai 2009	−41,89
Miami, FL	280,87	Dez. 2006	136,99	Apr. 2011	−51,23
New York, NY	215,83	Juni 2006	157,43	März 2012	−27,06
San Diego, CA	250,34	Nov. 2005	144,43	Apr. 2009	−42,31
San Francisco, CA	218,37	Mai 2006	117,71	März 2009	−46,10
Washington, DC	251,07	Mai 2006	165,94	März 2009	−33,91
10-City Composite Index	226,29	Juni 2006	146,46	März 2012	−35,28
Atlanta, GA	136,47	Juli 2007	82,54	März 2012	−39,52
Charlotte, NC	135,88	Aug. 2007	108,22	Feb. 2012	−20,36
Cleveland, OH	123,49	Juni 2006	94,22	Feb. 2012	−23,70
Dallas, TX	125,70	Aug. 2006	112,26	Feb. 2009	−10,69
Detroit, MI	127,05	Dez. 2005	64,47	Apr. 2011	−49,26
Minneapolis, MN	171,12	Sep. 2006	105,82	März 2011	−38,16
Phoenix, AZ	227,42	Juni 2006	100,22	Sep. 2011	−55,93
Portland, OR	186,51	Juli 2007	129,01	März 2012	−30,83
Seattle, WA	192,30	Juli 2007	128,99	Feb. 2012	−32,92
Tampa, FL	238,09	Juli 2006	123,91	Feb. 2012	−47,96
20-City Composite Index	206,52	Juli 2006	134,07	Feb. 2012	−35,08

Geschichte

Historischer Überblick

Der U.S. National Home Price Index wurde 1987 erstmals veröffentlicht. Die Rückrechnung erfolgte bis 1953 (quartalsweise) und bis 1890 (jährlich). Von 1890 (3,66 Punkte) bis 1925 (6,50 Punkte) stiegen die Hauspreise in den USA um 77,6 Prozent. Hierbei ist zu beachten, dass sich alle Daten auf die nominalen Preise in US-Dollar des jeweiligen Erhebungszeitraumes beziehen, also nicht inflationsbereinigt sind.

Vier Jahre vor Beginn der Weltwirtschaftskrise begannen die Preise zu fallen. Sie erreichten 1933 mit 4,52 Punkten einen Tiefststand. Der Rückgang seit 1925 beträgt 30,5 Prozent. In den folgenden Jahrzehnten stieg der Wert der Wohnimmobilien in den USA beständig. Im Juni 2006 erzielte der U.S. National Home Price Index mit 189,93 Punkten ein Allzeithoch. Somit stiegen die Hauspreise im gesamten Zeitraum um 4102 Prozent. Der Index für 20 Metropolregionen (Composite-20) markierte im Juli 2006 mit 206,52 Punkten einen historischen Höchststand.

Eine lange Preissteigerungsphase im Immobilienmarkt hatte sich in den USA zu einer Immobilienblase entwickelt. Mit den fallenden Immobilienpreisen wurde die Finanzkrise ab 2007 akut. Gleichzeitig konnten immer mehr Kreditnehmer ihre Kreditraten nicht mehr bedienen, teils wegen steigender Zinsen, teils wegen fehlender Einkommen. Zunächst waren von diesen Problemen im Immobilienbereich in erster Linie Subprime-Kredite betroffen, die überwiegend an Kreditnehmer mit geringer Bonität vergeben worden waren. Die Spekulationsblase platzte. Die Banken blieben auf ihren Krediten sitzen.

Die Immobilienkrise veranlasste die US-Regierung 2008 die Kontrolle über die beiden größten Hypothekenbanken der USA, Fannie Mae und Freddie Mac, zu übernehmen. Es kam zu Kursstürzen an den globalen Aktienmärkten. Weil durch den Weiterverkauf fauler Kredite (Verbriefung) diese in aller Welt verstreut waren, weitete sich die Krise durch die enge Verzahnung der Einzelwirtschaften und Finanzströme global aus. Im März 2009 markierte der U.S. National Home Price Index mit 129,17 Punkten einen Tiefpunkt. Der 20-City Composite Index erzielte im April 2009 mit 139,26 Punkten einen Tiefststand.

Im März 2012 fiel der nationale Case-Schiller-Index auf 124,01 Punkte und damit auf den tiefsten Stand seit Juni 2002. Seit dem Allzeithoch im Juni 2006 beträgt der Rückgang der nationalen Hauspreise somit nominal 34,7 Prozent. Es ist der größte Preissturz auf dem US-Immobilienmarkt seit 1890. Der Index für 20 Metropolregionen sank im Februar 2012 auf 134,07 Punkte und damit auf das Niveau von Oktober 2002. Der Verlust seit dem Allzeithoch von Juli 2006 liegt bei 35,1 Prozent. Zahlreiche potenzielle Hauskäufer in den USA waren überschuldet. Weil der Wert ihrer Immobilien gefallen war, konnten diese ihre Hypotheken nicht mehr bedienen. Zwangsvollstreckungen und Notverkäufe stiegen landesweit auf Rekordniveau. Die hohe Arbeitslosenquote und die strikten Vergabekriterien für Hypotheken belasteten den Markt.

Jährliche Entwicklung

20-City Composite Index

Entwicklung des Composite-10, Composite-20 und U.S. National Home (Absolut und Inflationsbereinigt)

Absolute Entwicklung der 20 Einzelindizes (2000–2016)

Die Tabelle zeigt die Entwicklung der nicht saisonbereinigten Daten des 20-City Composite Index seit 2000.

Jahr	Höchststand	Tiefststand	Schlussstand
2000	111,58	100,00	111,58
2001	120,53	112,39	120,43
2002	135,15	120,64	135,15
2003	150,49	135,64	150,49
2004	174,83	151,69	174,83
2005	201,97	176,44	201,97
2006	206,52	202,44	203,33
2007	202,31	184,97	184,97
2008	180,68	150,54	150,54
2009	146,63	139,26	145,89
2010	148,88	142,39	142,39
2011	142,97	136,60	136,60
2012¹	146,17	134,07

¹ 30. Oktober 2012

U.S. National Home Price Index

Nachfolgend die Entwicklung der nicht saisonbereinigten Daten des bis 1890 zurückgerechneten U.S. National Home Price Index.

Jahr Punkte 1890 3,66 1891 3,30 1892 3,36 1893 3,50 1894 4,08 1895 3,70 1896 3,21 1897 3,31 1898 3,53 1899 3,37 1900 3,85 1901 3,23 1902 3,81 1903 3,87 1904 4,05 1905 3,55

Jahr Punkte 1906 4,21 1907 4,65 1908 4,19 1909 4,10 1910 4,43 1911 4,33 1912 4,49 1913 4,49 1914 4,66 1915 4,28 1916 4,68 1917 4,78 1918 5,08 1919 5,59 1920 6,13 1921 5,99

Jahr Punkte 1922 6,07 1923 6,16 1924 6,17 1925 6,50 1926 6,23 1927 6,00 1928 6,09 1929 5,97 1930 5,71 1931 5,24 1932 4,70 1933 4,52 1934 4,65 1935 5,10 1936 5,27 1937 5,40

Jahr Punkte 1938 5,35 1939 5,28 1940 5,46 1941 5,00 1942 5,17 1943 5,76 1944 6,71 1945 7,50 1946 9,31 1947 11,29 1948 11,53 1949 11,54 1950 11,96 1951 12,68 1952 13,24

Jahr	Quartal I	Quartal II	Quartal III	Quartal IV
1953	14,66	14,71	14,76	14,77
1954	14,77	14,77	14,87	14,89
1955	14,87	14,77	14,93	14,93
1956	14,81	14,76	15,05	15,04
1957	15,18	15,34	15,34	15,46
1958	15,51	15,63	15,55	15,52
1959	15,50	15,54	15,51	15,60
1960	15,61	15,58	15,61	15,70
1961	15,67	15,64	15,71	15,78
1962	15,83	15,88	15,92	15,88
1963	15,93	16,03	16,06	16,15
1964	16,26	16,20	16,30	16,41
1965	16,52	16,44	16,47	16,64
1966	16,73	16,77	16,79	16,86
1967	16,87	16,94	17,06	17,23
1968	17,33	17,35	17,52	17,85
1969	18,21	18,43	18,79	19,17
1970	19,59	19,93	20,32	20,74
1971	20,88	21,10	21,40	21,65
1972	21,84	21,97	22,36	22,37
1973	22,35	22,41	22,61	23,02
1974	23,56	24,00	24,47	25,17
1975	26,33	26,96	26,84	27,29
1976	27,67	28,65	28,93	29,37
1977	30,33	31,72	32,43	33,54
1978	34,61	36,03	37,06	38,17
1979	39,97	41,18	42,07	42,93
1980	43,63	44,30	45,67	45,78
1981	46,07	47,17	47,81	47,96
1982	48,47	48,70	48,40	48,75
1983	49,64	50,24	50,55	50,74
1984	51,49	52,33	52,84	53,34
1985	54,09	54,94	55,88	56,55
1986	57,65	58,85	59,82	60,76
1987	62,03	64,09	65,32	66,18
1988	66,67	69,27	70,50	71,22
1989	72,43	74,40	75,22	75,37
1990	75,58	76,42	75,84	74,59
1991	73,43	74,75	75,16	74,65
1992	74,30	75,48	75,40	74,74
1993	74,46	75,48	76,06	75,91
1994	76,46	78,06	78,23	77,89
1995	77,74	79,28	79,87	79,51
1996	79,61	81,11	81,72	81,18
1997	81,82	83,55	84,37	84,80
1998	85,71	88,30	90,10	90,81
1999	92,08	94,75	97,03	98,29
2000	100,00	103,77	106,33	107,90
2001	109,27	112,69	115,50	116,23
2002	118,00	122,24	126,13	128,58
2003	130,48	134,20	138,41	142,29
2004	146,26	152,92	158,53	163,06
2005	169,19	176,70	183,08	186,97
2006	188,66	189,93	188,11	186,44
2007	184,83	183,17	180,01	170,75
2008	159,36	155,93	150,48	139,41
2009	129,17	133,19	137,51	135,99
2010	132,08	138,28	135,61	130,89
2011	125,62	130,78	130,90	125,99
2012	124,01	132,81	135,67

Weblinks

• S&P/Case-Shiller Home Price Indices bei Standard & Poor’s
• S&P/Case-Shiller Composite-10 Home Price Index bei der Federal Reserve Bank von St. Louis
• S&P/Case-Shiller Composite-20 Home Price Index bei Bloomberg