Diskussion:Mietvertrag (Deutschland)

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Mietminderung vs. fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug

Widersprechen sich die beiden Regelungen? Kann ich als Vermieter bei Mietminderung gelassen abwarten, bis 2 Monatsmieten in Summe gemindert wurden - und dann fristlos kündigen? Im Artikel habe ich dazu nichts gefunden... Gruss, --Markus (Diskussion) 18:34, 21. Okt. 2019 (CEST)

Wie im Artikel ausgeführt, mindert sich die Miete bei einem Mangel kraft Gesetzes. Wenn der Mieter also nur die geminderte Miete zahlt, entsteht überhaupt kein Zahlungsverzug. MfG --Yhdwww (Diskussion) 14:07, 29. Nov. 2020 (CET)

Jedenfalls ohne Berufung auf ein Zurückbehaltungsrecht mag dies aber risikoreich sein.--Pistazienfresser (Diskussion) 18:32, 16. Jul. 2021 (CEST)

Wie gesagt, rechtlich betrachtet ist die geschuldete Miete automatisch niedriger, sodass auch nichts zurückbehalten wird. Natürlich sollte man zur Vermeidung von Unklarheiten darauf hinweisen, dass man die Miete für gemindert hält (unabhängig von der Mängelanzeige), aber anders als im Kaufrecht hängt die Minderung nicht von einer Erklärung des Mieters ab. MfG --Yhdwww (Diskussion) 19:50, 16. Jul. 2021 (CEST)

Etwas tricky aber wenn der Mangel nicht behoben wird, besteht auch ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich des Restes der Miete, wenn der Mangel (rechtzeitig zur Behebung) vorher angezeigt wurde, BGH VIII ZR 330/09. Das meine ich, weil die Miete sich zwar von Gesetzes wegen mindert, über die Höhe dieser Minderung aber im Zweifelsfall die Gerichte entscheiden, so dass sie dennoch auf einen Zahlungsverzug kommen könnten.--Pistazienfresser (Diskussion) 20:03, 16. Jul. 2021 (CEST)

Also, für mein Verständnis: Du würdest neben der Minderung auch das Zurückbehaltungsrecht ausüben, um (erstmal) Unklarheiten bezüglich der Differenz zwischen deiner Minderung und der gerichtlich festgestellten zu vermeiden? MfG --Yhdwww (Diskussion) 20:47, 16. Jul. 2021 (CEST)

Ja. Danke für die Zusammenfassung ;-).--Pistazienfresser (Diskussion) 20:50, 16. Jul. 2021 (CEST)

Okay, so kann man das natürlich dann auch machen. Ich sehe da nur gerade bei längerfristigen Mängeln einerseits das Problem, dass der BGH ja auch die Höhe des Zurückbehaltungsrechts auf das drei- bis fünffache des Minderungsbetrags begrenzt, und andererseits stellt sich die Frage der Höhe natürlich spätestens nach Mängelbeseitigung bei der Nachzahlung der zurückbehaltenen Miete. Ich hätte da eher dazu geraten, den Vermieter aufzufordern, die Minderung zu bestätigen und im Zweifel dann Feststellungsklage zu erheben. MfG --Yhdwww (Diskussion) 20:58, 16. Jul. 2021 (CEST)

Klingt plausibel.--Pistazienfresser (Diskussion) 21:02, 16. Jul. 2021 (CEST)

Literatur: Wohnraumiete und Gewerbemiete

Kürzlich wurde sowohl ein Buch zur Wohnraummiete hinzugefügt, als auch ein Aufsatz zur Gewerbemiete entfernt. Im Ergebnis mag das in Ordnung sein, weil der Aufsatz zur gewerblichen Miete etwas älter war, das Buch zur Wohnraummiete aber brandneu. Die Begründung, dass der Aufsatz zur gewerblichen Miete zu speziell sei, irritiert aber in diesem Zusammenhang.--Pistazienfresser (Diskussion) 18:26, 16. Jul. 2021 (CEST)

Sorry. Ich wollte keine Irritationen auslösen. Mir schien der Titel "Jürgen Fritz: Die Entwicklung des Gewerberaummietrechts im Jahre 2013 (im Anschluss an den entsprechenden Vorgängeraufsatz: … im Jahre 2012 in NJW 2013, 1138), NJW 2014, 1067" mehr etwas für die EN als für den Bereich der Überblicksliteratur, da dieser Beitrag Änderungen zu einem Zeitpunkt X und zu einem Zeitpunkt Y behandelt. Aber ich habe auch nichts gegen eine Wiedereinfügung. Beste Grüße --Gmünder (Diskussion) 19:47, 16. Jul. 2021 (CEST)

Sorry zurück. Das meinte ich mit dem Alter.--Pistazienfresser (Diskussion) 19:51, 16. Jul. 2021 (CEST)

Familienangehörige

Folgenden Unterabschnitt schlage ich vor auf der Artikelseite einzufügen (z.B. vor oder hinter den Unterabschnitt 'Haustiere'):

(Familienangehörige)

Der Miteinzug von Ehegatten, Lebenspartnern oder Kindern in eine Mietwohnung ist erlaubnisfrei . Es darf dabei nicht zu einer Überbelegung kommen.. Hierbei empfiehlt es sich den tatsächlich erfolgten Einzug der Familienangehörigen dem Vermieter bekannt zu geben. Sollte der potentielle Vermieter bei der Mietwohnungssuche eine Frage z.B. nach Kindern oder der Kinderzahl stellen, so ist dies eine unzulässige Frage ; diese muss nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden . Das vermieterseitige Ermitteln z.B. der Kinderzahl über einen Eintrag aus der Entgeltbescheinigung eines Arbeitnehmers vor Abschluss des Mietvertrages ist nicht zwingend möglich. Der Mietinteressent kann sich eine Entgeltbescheinigung ohne die Zahl der eigenen Kinder von seinem Arbeitgeber ausstellen lassen - nach §108 Gewerbeordnung, Absatz 3, Satz 3.

Sollte eine Leserin oder ein Leser sachliche Argumente vortragen wollen, um diesen Vorschlag zu modifizieren bzw. zu verbessern, bitte hier Bescheid geben. --84.246.123.19 12:49, 11. Dez. 2024 (CET)

Der Abschnitt sollte nicht auf Grundlage von (archivierter) Laienpresse erstellt werden, sondern auf Grundlage von Fachliteratur und ggf. Gerichtsentscheidungen. Zu nichtehelichen Lebenspartnern ist beispielsweise BGH, Urteil vom 5. November 2003 - VIII ZR 371/02 = BGHZ 157, 1 = NJW 2004, 56 zu beachten. --Pistazienfresser (Diskussion) 16:44, 11. Dez. 2024 (CET)

Folgenden vereinfachten ersten Satz schlage ich vor: "Der Miteinzug von Ehegatten oder Kindern in eine Mietwohnung ist erlaubnisfrei." Eine ggf. dritte ergänzende Quelle aus der Fachliteratur für diese erste und zentrale Aussage halte ich auch für angemessen, diese Quelle liegt mir jedoch noch nicht vor. Wer hat was ? --84.246.123.19 09:27, 18. Dez. 2024 (CET)

Die Aufnahme der engsten Angehörigen gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßem Gebrauch der Mietwohnung. Dazu zählen jedenfalls der Ehegatte, gemeinsame Kinder und Eltern. Entsprechendes gilt für Hauspersonal und Pflegepersonen. Diese Personen gelten nicht als Dritte im Sinne des § 540 BGB, für deren Aufnahme der Mieter eine Erlaubnis bräuchte. (Klaus Lützenkirchen In: Mietrecht: Kommentar. herausgegeben von Klaus Lüzenkirchen, 3. Auflage, Verlag Dr. Otto Schmidt, Köln 2021, BGB § 540 Rn. 35 f.) --Pistazienfresser (Diskussion) 12:43, 18. Dez. 2024 (CET)

Hab die Einfügung auf der Artikelseite nun vorgenommen, mit Bitte um Freigabe. Weitere Änderungswünsche wurden nicht vorgetragen. --93.216.173.173 15:36, 26. Dez. 2024 (CET)

Dass eigene Kinder erlaubnisfrei in die Mietwohnung der Eltern mit einziehen können, ist für den Mieter bezogen auf den Schutz der Familie (§6 GG, Dtl.) schonmal sinnvoll. Hilfreich wären hier noch 1-2 Quellenangaben, ob die angegebene Zahl der einziehenden Personen in der Mieterselbstauskunft und im Mietvertrag kleiner sein darf als die Zahl der Personen die dann tatsächlich einziehen - unter Berücksichtigung eines möglichen Überbelegungslimits, also ob die Eltern die Kinder bei der schriftlichen Mieterselbstauskunft und im Mietvertrag auch tatsächlich zunächst nicht angeben müssen. Wer hat hier geeignete Fach-Quellenangaben verfügbar ? --194.230.147.60 16:30, 21. Jan. 2025 (CET)

Das ergibt sich daraus, was @Pistazienfresser bereits geschrieben hat. Soweit es dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht, ist es egal, was bei Schluss des Mietvertrags angekündigt wurde. Soweit das noch unklar formuliert ist, kann das geändert werden, aber die von Pistazienfresser genannte Quelle gibt diese Information schon her. --Hellerlie93 (Diskussion) 21:48, 22. Jan. 2025 (CET)

Die Quelle Lützenkirchen ist durchaus gut, m.E. aber noch etwas abstrakt: "Kinder ... ordnungsgemäße[n/r] Gebrauch der Wohnung". Dass eine Mutter die erlaubnisfreien Kinder bei der Mieterselbstauskunft nicht angeben muss, ergibt sich aus meiner Sicht "implizit" aus dieser Quelle. Wenn eine Familie bei Personenzahl "10" in der Selbstauskunft reinschreibt (z.B. 3 Erw und 7 Kinder) für eine 150 qm Wohnung, dann bekommt sie die Wohnung wohl eher nicht. Mit einer Lüge "Personenzahl: 3", was lt. Quellenlage (implizit) offenbar rechtlich zulässig ist, hat der Mietinteressent möglicherweise eher realistische Chancen die Wohnung zu bekommen. Wenn eine Lüge auf die Frage nach der Personenzahl hier zulässig ist, dann ist die zugehörige Frage nach der Personenzahl letztlich wohl wenig wertvoll - bei möglicher eben beliebiger Antwort. Hier wäre eine Quelle angemessen, ob bereits diese Frage nach der Personenzahl schon eine rechtlich unzulässige Frage darstellt. Vermieterseitig wird in vorhanden Formularen der Art "Selbstauskunft" jedoch offenbar mit massivem Druck versucht, der potentiellen Mieterin die Personenzahl schriftlich abzuquetschen - möglicherweise u.a. um die Erlaubnisfreiheit der Kinder beim Einzug zu umgehen. Z.B. Selbstauskunft A, ähnlich , Selbstauskunft A - sorry, ich zitiere komprimiert: "Anzahl der Personen im Haushalt: ____" ... "versichere ich, dass alle Angaben wahrheitsgemäß und vollständig sind ... Unterschrift" ... "Ziele ... Vermeidung von Konflikten" ... "Lügen bei der Selbstauskunft ... Konsequenzen ... kann ... Schadenersatzforderungen... sofortige Räumung"... "zerstören ... Vertrauen nachhaltig ... Beziehung während der gesamten Mietdauer belasten". Die gleiche Webseite versucht Seriösität zu vermitteln: "Unzulässige Fragen, die die Privatsphäre der Bewerber:innen verletzen, müssen vermieden werden.", zudem "Transparanz und Vertrauen" und "transparente Kommunikation". Eine weitere Quelle schreibt: "Von besonderer Relevanz ist aber, wie viele Personen in die Wohnung einziehen. ... Vorauszahlungen der Nebenkosten ... Hier muss der Interessent Auskunft geben.". Eine Mutter mit sieben Kindern hat möglicherweise nur sehr begrenzt Zeit sich nach Miteinzug ihrer erlaubnisfreien Kinderschaar in die Mietwohnung über rechtswissenschaftliche Dinge mit dem Vermieter auszutauschen. Ich schlage vor, hier klärend eine wasserfeste unmissverständliche Primärquelle zu organisieren, das kann ja auch etwas dauen, ob die Frage nach der Personenzahl von der Mutter wahrheitsgemäß beantwortet werden muss oder nicht. --93.216.171.184 20:17, 24. Jan. 2025 (CET)

Hier wurde diese Frage eindeutig entschieden: AG Kaiserslautern, Urt. v. 29. Januar 1987, WuM 1987, 378 = juris Rn. 8. Für „aktuelle“ Fundstellen: Schmidt-Futterer/Fervers, 16. Aufl. 2024, BGB vor § 535 Rn. 82; Wetekamp, Mietsachen, 5. Auflage 2023, Kapitel 1. Abschluss des Wohnraummietvertrages, Rn. 38. Obergerichtliche Rechtsprechung zu dieser speziellen Frage habe ich nicht gefunden. Wenn dieses rechtliche Detail nun aufgenommen wird, stellt sich vielleicht noch die Frage, ob die Ausführungen dann einen falschen Schein der Vollständigkeit abgeben. Sollte es dem Vermieter wichtig sein, dass nur eine begrenzte Anzahl an Personen in seiner Wohnung wohnen, bleibt ihm ja die Möglichkeit, das im Mietvertrag schlicht zu vereinbaren, ohne danach explizit zu fragen und auf Grundlage der Mieterauskunft eine Auswahl zu treffen. Das ist nur eine Überlegung von mir. Sollte das nur eine theoretische Überlegung sein, die in der Praxis sowieso nicht vorkommt, dann wäre es egal. --Hellerlie93 (Diskussion) 20:06, 28. Jan. 2025 (CET)

Ich habe noch eingefügt zur Freigabe: „auch Fragen unzulässig, die zur Gewinnung der für den Vermieter notwendigen Informationen nicht erforderlich sind.“ (mit Quelle Schmidt-Futterer) - also unzulässig ist demnach auch bspw. eine Frage, ob und wieviele Kinderbetten die Mutter hat, sowie ob sie überhaupt Kinderwägen betreibt - der Vermieter könnte daraus ja die Kinderzahl abschätzen. So kann die Mutter nun sagen, bspw.: „keines“ bzw. "keinen". --84.147.132.220 16:51, 2. Feb. 2025 (CET)

Nichtzuletzt wäre noch eine weitere unmissverständliche Fach-Quelle hilfreich, ob die Mutter bspw. die exemplarische Selbstauskunft von hausundgrund.de (archiviert aus 2025) mietrechtlich korrekt ausgefüllt hat, wenn sie dort bei Zahl der „ ..... Personen“ »nur« die erlaubnispflichtigen Personen einträgt und die erlaubnisfreien Erwachsenen und Kinder ggf. erst später, z.B. kurz nach dem Einzug dem Vermieter meldet. Immerhin soll sie dort ein Dokument (Selbstauskunft) unterschreiben mit Texten wie „Zum Haushalt gehörende Kinder ...“, sowie u.a. „ein-zelne Angaben falsch ... zur sofortigen Räumung ... verpflichtet “, sowie „... Hinweise ...“ - „Führen Sie [Vermieter] nach Möglichkeit mit allen Personen – auch Kindern -, die die Wohnung beziehen werden, ein persönliches Vorstellungsgespräch.“ Ferner kann eine Fach-Quelle hilfreich sein, wie eine Mieterin die prinzipielle Gültigkeit von vermieterseitigen Dokumenten (z.B. Selbstauskunft) mit möglicherweise unzulässigen und ggf. mehrfach rechtswidrigen Fragen und Sätzen einzuschätzen hat. --84.147.132.220 16:58, 2. Feb. 2025 (CET)

Reminder. Eine Mutter A möchte in der exemplarisch referenzierten Selbstauskunft bei Zahl Z der "..... Personen" (Seite 1) zunächst nur die erlaubnispflichtigen Personen A & B eintragen. Die z.B. erlaubnisfreien Kinder C sollen erst später mietrechtskonform bei Einzug in die Wohnung gemeldet werden. Ist die Mutter dann nach Meldung der Kinder beim Vermieter "... zur sofortigen Räumung ... verpflichtet “ (Seite 2), ja / nein, oder ist sowas nicht bzw. nicht konsistent für die Mutter entscheidbar ? Wie geht man mit sowas um - wer findet hierzu eine Fach-Quelle ? --87.172.181.18 09:08, 11. Feb. 2025 (CET)

Ziel, sowie Vor- und Nachteile von Mietverträgen

Im "umseitigen" Haupt-Artikel vermisse ich zwei Abschnitte (a) "Ziel von Mietverträgen" und auch (b) "Vor- und Nachteile von Mietverträgen" (Wohnungsmietvertrag). Evtl. kann sowas jemand geeignet ergänzen. Bzgl. (a) wären bspw. die Ziele von Vermietern und Mietern bzgl. Mietvertrag quellenbasiert mal zu vergleichen und zu prüfen, wann die sich in Übereinstimmung bekommen lassen. Die Vermietersicht über geeignete Mieter sieht mietrechtswidrig streckenweise offenbar so aus, gesucht werden: "solventes Paar oder Einzelperson", "Einzelperson oder junges berufstätiges Paar", "Bevorzugt werden ... alleinstehende Personen und Paare ohne Kinder" - der Vermieter darf das aber gar nicht begrenzen - Kinder können erlaubnisfrei mit einziehen. Vllt. sucht manchmal ein Vermieter auch einfach jemanden der ihm ledeglich über die Kaltmiete schlicht die Kreditraten für seinen Vermögensaufbau ausgleichen soll. Während aus Mietersicht, offenbar eine Unterkunft benötigt wird - ja manchmal auch drei oder mehr Kinder in eine Wohnung einziehen wollen. Kann man solche Ziele jemals konsistent deckungsgleich bekommen ? Womit wir dann bei vermisstem Abschnitt (b) wären bzgl. Vor- und Nachteile von Mietverträgen: Wenn man eine Wohnung "ersatzweise" bspw. kauft, statt zu mieten (wer hat schon die Möglichkeit hierzu ...), dann gibt es offenbar das ganze Problemfeld der Frage nach der Personenzahl, also inklusive der erlaubnisfreien Personen, und andere Einschränkungen im Vertragsvorfeld gar nicht. Allerdings wird so ein Vertragsablauf auch von einem Notar überwacht und durchgeführt. Wenn Mietverträge inkl. Selbstauskunft nun quasi für Familien ab ca. drei Kinder derzeit (2025) weitgehend so nicht hilfreich (wertlos) sind - die Vermieterseite versucht ja die erlaubnisfreien Kinder mietrechtswidrig gehäuft auszugrenzen (s.o.) - dann wäre hier eine Quelle oder Fach-Quelle hilfreich, inwieweit mal geprüft wurde, ob sich bspw. die Mutter für eine geringe Gebühr von einem Notar eine "Übersetzung" einer ausgefüllten Selbstauskunft mit rechtswidrigen Fragen in eine Version ohne rechtswidrige Fragen und Sätzen anfertigen und ausstellen lassen kann. Das gleiche würde dann auch den Mietvertrag betreffen. Der Vermieter bekäme dann vom Notar z.B. "nach Schlüsselübergabe" die korrigierten Versionen zur Kenntnisnahme zugestellt. Kurz zum Notar gehen ist sicherlich besser, als das Risiko mit der Familie Zeit im Amtsgericht zu verbringen, und sich, bei knappen Personalressourcen, mit der Frage rumzuquälen, ob man wegen vermeintlich fehlerhafter Angaben zu erlaubnisfreien Kindern nun die Wohnung sofort räumen muss oder nicht. --80.151.36.136 15:34, 17. Feb. 2025 (CET)