Diskussion:Sachwert-Marktanpassungsfaktor

Der Marktanpassungszuschlag wie auch der Liegenschaftszinssatz werden aus den gleichen Ermittlungshandlungen gebildet. Beide Werte fundieren damit auf der gleichen Basis. Im Rahmen der Tätigkeit in den Gutachterausschüssen werden also zum Kaufpreis die Bauakten und beantwortete Fragebögen des Käufers (evtl. auch des Verkäufers) hinzugezogen und von entsprechendem Fachpersonal ausgewertet. Dabei wird über ein Sachwertmodell sehr pauschal dieser ermittelt, da jeder Kaufpreisfall nur eine bestimmte Zeit in Anspruch nehmen darf. Mittels eines Mietansatzes und einer Restnutzungsdauerschätzung wird ebenfalls der Liegenschaftszinssatz iterativ errechnet. Dennoch handelt es sich um pauschale Schätzungen, deren Ungenauigkeiten bei Vorliegen einer großen Anzahl von Ermittlungsfällen reduziert wird.

Dabei ist die Richtigkeit der ermittelten Marktanpassung leicht kritischer einzustufen als der ermittelte Liegenschaftszinssatz. Hintergrund ist, dass die Mieten eine sichere Wertgrundlage im Verhältnis zum Kaufpreis bilden als der gebildete Baukostenansatz. Beiden Ermittlungen gleichermaßen haftet die Fehlerhaftigkeit bei der Schätzung der Restnutzungsdauer an.

Während bei vielen Sachverständigen der Hintergrund Liegenschaftszinssatz aufgrund der Kenntnis über die üblichen Rendite-Faktoren (Maklervervielfältiger) bekannt ist, ist der volkswirtschaftliche Hintergrund der Marktanpassung häufig nicht bekannt. Mir ist es durchaus in einer Ausbildungsveranstaltung passiert, dass eine Dozentin unterstellt hat, dass die Marktanpassung eine rein zeitliche Komponente im Sachwertverfahren darstellt und den Trend des Marktes (+- 10%) abbilden würde. "Zur Zeit nehmen wir immer 10%-Abschlag", war die Aussage.

Tatsächlich wird jedoch nur das Käuferverhalten im Rahmen der Gutachterausschuss-Tätigkeit mittels des errechneten Sachwerts in Relation gebracht. Über verschiedene Ableitungen können dann die notwendige Vielzahl von erfassten Kaufpreis-Fällen zu sehr brauchbaren Aussagen führen.

Insbesondere muss das Sachwertverfahren als ein indizielles Verfahren der Wertermittlung verstanden werden, das eben der Marktanpassung bedarf. Zu Unrecht gerät es deswegen vorschnell in Kritik. Eine Vielzahl von Autoren im Internet übersehen, dass das Ertragswertverfahren zu einem "sicheren" Wertansatz führen würde. Tatsächlich wird dabei verkannt, dass der wichtigste Verfahrensfaktor: der Liegenschaftszinssatz aber ebenfalls die Marktanpassungskomponente im Ertragswertfaktor schlechthin ist.

Folge: In vielen Gutachten werden Liegenschaftszinssätze anhand der Fachliteratur verwandt, die keinesfalls dem regionalen und zeitlichen Verlauf für das jeweilige Objekt entsprechen.

Es ist also unerlässlich, dass die jeweiligen Gutachterausschüsse eigene Ermittlungen aus den Kaufpreisfällen bebauter Grundstücke anstellen.

Ein weiterer Aspekt läßt sich sowohl empirisch als auch logisch belegen: der Marktanpassungsfaktor hängt vom m2-Bodenwert ab. Zwar ist der Marktanpassungsfaktor in der Regel kleiner Eins. Allerdings, je höher der Bodenwert, desto näher liegt der Marktanpassungsfaktor bei eins. In sehr gesuchten Lagen, in denen der aktuelle Bodenwert aufgrund fehlenden Angebots streng genommen gar nicht ermittelt werden kann, kann der Faktor auch über Eins liegen. (nicht signierter Beitrag von FlorianLüpke (Diskussion | Beiträge) 23:28, 28. Aug. 2012 (CEST))