Gesamtnutzungsdauer

Gesamtnutzungsdauer ist ein Begriff aus dem Bewertungsrecht. Er definiert die theoretische Lebens- oder Nutzungsdauer von Grundstücken und Bauwerken, die bei der Berechnung von möglichen oder noch möglichen Renditen im Rahmen eines Ertragswertverfahrens zugrunde zu legen ist und zu einem – über den reinen Sachwert der Immobilie hinausgehenden – höheren Nutzungswert führen kann.

Rechtlich gelten in Deutschland die Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG):

(1) Die allgemeinen Bewertungsvorschriften (§§ 2 bis 16) gelten für alle öffentlich-rechtlichen Abgaben, die durch Bundesrecht geregelt sind, soweit sie durch Bundesfinanzbehörden oder durch Landesfinanzbehörden verwaltet werden.

Außerdem gilt diesbezüglich die „Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL)“:

(1) Das Sachwertverfahren ist in den §§ 21 bis 23 ImmoWertV geregelt. Ergänzend sind die allgemeinen Verfahrensgrundsätze (§§ 1 bis 8 ImmoWertV) heranzuziehen, um den Verkehrswert des Wertermittlungsobjekts zu ermitteln. Das Sachwertverfahren kann in der Verkehrswertermittlung dann zur Anwendung kommen, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist, insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern. Das Sachwertverfahren kann auch zur Überprüfung anderer Verfahrensergebnisse in Betracht kommen. (Vergleichswertverfahren)

Besondere Bedeutung hat das Ertragswertverfahren nach dem Bewertungsgesetz und damit die Restnutzungsdauer bei der Wertermittlung von Rendite-Immobilien bei Zwangsversteigerungen oder Enteignungen, wo es bindend ist.
§ 13 BewG regelt dabei den Kapitalwert von wiederkehrenden Nutzungen und Leistungen, die §§ 185 und 190 BewG die jeweilig anzusetzende Gesamtnutzungsdauer. Die Restnutzungsdauer ergibt sich aus der Differenz zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter der Immobilie. Bei selbst genutzten Immobilien, z. B. Einfamilienhäusern, kommt in der Regel nur das Sachwertverfahren ohne Berücksichtigung einer Nutzungsdauer zur Anwendung.

Tabelle Gesamtnutzungsdauer

Liste der anzusetzenden wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach BewG (Stand: 16. Dezember 2022):

Gebäudeart	Gesamtnutzungsdauer
Ein- und Zweifamilienhäuser	80 Jahre
Mietwohngrundstücke	80 Jahre
Wohnungseigentum	80 Jahre
Gemischt genutzte Grundstücke	80 Jahre
Bankgebäude	60 Jahre
Verwaltungsgebäude	60 Jahre
Hochschulen (Universitäten)	50 Jahre
Kindergärten (Kindertagesstätten)	50 Jahre
Schulen	50 Jahre
Wohnheime (Alten-, Personalwohnheime)	50 Jahre
Kaufhäuser, Warenhäuser	50 Jahre
Saalbauten (Veranstaltungszentren)	40 Jahre
Kur- und Heilbäder	40 Jahre
Hotels	40 Jahre
Sporthallen (Turnhallen)	40 Jahre
Krankenhäuser	40 Jahre
Vereinsheime (Jugendheime, Tagesstätten)	40 Jahre
Parkhäuser, Parkpaletten, Tiefgaragen	40 Jahre
Hallenbäder	40 Jahre
Industriegebäude, Werkstätten	40 Jahre
Lagergebäude	40 Jahre
Tennishallen	40 Jahre
Großmärkte	30 Jahre
Reitsporthallen	30 Jahre