Diskussion:Grundsteuergesetz

Da steht, niedrige Hebesätze können die Errichtung von Wohngebäuden begünstigen...

Das ist aufgrund der über die Jahrzehnte in einigen Gemeinden festzustellenden "Einheitswerten", die für etwa vergleichbare Immobilien festzustellen, nur sehr bedingt richtig. So gibt es Gemeinden (Landgemeinden vs. Stadtgemeinden) z.B. in NRW, bei denen die verqueeren (Un-)Einheitswerte doppelt so hoch sind wie in anderen Gemeinden, was zur Folge hat, dass in der Landgemeinde mit nur einem halb so hohen Hebesatz die Grundsteuer etwa genauso hoch ist, wie in der anderen Stadtgemeinde, in der der Hebesatz sogar doppelt so hoch ist. Z.B. Warburg vs. Lünen (NRW). Diese Ungleichheit kann/wird sich, trotz der von allen Kommunen zugesagten "Aufkommensneutralität" (sprich: Anpassung der Hebesätze) ab 2025 aufgrund der bei der Umstellung der alten Einheitswerte auf die neuen Grundsteuerwerte sich auswirkenden deutlich unterschiedlichen "Hebelwirkung" (nicht zu verwechseln mit Hebesatz) möglicherweise über weitere Jahrzehnte fortsetzen. Insofern sind niedrige Hebesätze kein alleiniges Indiz für niedrige Grundsteuern und hohe Hebesätze kein alleiniges Indiz für hohe Grundsteuern. Es kommt wesentlich auf die Einheitswerte, die einheitlich !! berechnet werden müssen und sich auch an den deutlich unterschiedlichen Verkehrswerten orientieren müssen!--Hopman44 (Diskussion) 21:30, 20. Okt. 2023 (CEST) --Hopman44 (Diskussion) 15:41, 16. Okt. 2023 (CEST)

Ergänzend und passend dazu das Statement eines Stadtrates: "Tatsächlich sagt der Hebesatz nichts aus!" Wo er Recht hat, hat er Recht.--Hopman44 (Diskussion) 09:21, 17. Okt. 2023 (CEST)

Hier liegt möglicherweise ein Denkfehler vor: Wenn die Einheitswerte stark unterschiedlich sind, dann ist auch die Bausubstanz nicht vergleichbar. In den Einheitswert fließen im Wesentlichen Faktoren ein, die von der Lage unabhängig sind. Mit anderen Worten: Der Einheitswert eines Neubaus ist weitgehend gleich, egal wo es errichtet wird - zumindest innerhalb West- bzw. Ostdeutschlands. Nach § 81 BewG sind allerdings Zu- und Abschläge möglich, sofern die Grundsteuerbelastung in einer Gemeinde erheblich von der in den Vervielfältigern berücksichtigten Grundsteuerbelastung abweicht. Daher ist die angezweifelte Aussage grundsätzlich schon richtig: Für ein vergleichbares Haus fällt die Grundsteuerbelastung niedriger aus, wenn der Hebesatz der Gemeinde niedriger ist. Mit der Neuregelung werden die individuellen Werttreiber sehr viel stärker berücksichtigt, so dass die Aussage in Zukunft allerdings nur noch eingeschränkt gültig sein wird.--185.87.75.93 09:33, 17. Okt. 2023 (CEST)

Danke! Jedoch die Einheitswerte (Betonung liegt auf "Einheitlich") sollen sich ja nicht nur anhand der Bausubstanz und Bodenrichtwerte orientieren, sondern wie es auch ausgedrückt wird, an den Verkehrswerten bzw. gemeinen Werten. Oder ist das egal oder richtig, dass in der einen Gemeinde desselben Bundeslandes (NRW) ein EFH/ZFH einen Verkehrswert von ca. 220.000 € hat, jedoch einen (alten) Einheitswert von rd. 35.000 € hat, in der anderen Gemeinde dieses einen Verkehrswert von rd. 500.000 € hat, jedoch nur einen (alten) Einheitswert von nur rd. 19.000 €? Okay, die neuen Grundsteuerwerte werden sich wohl durch die Neubewertung besser an die Relationen der Verkehrswerte annähern, das ist okay. Aufgrund der zugesagten "Aufkommensneutralität" könnte sich durch die anzupassenden Hebesätze (nach unten oder nach oben) wiederum eine jahrzehntelange Ungleichheit in der Höhe der Besteuerung ergeben. Das bleibt jedoch abzuwarten.--Hopman44 (Diskussion) 11:23, 17. Okt. 2023 (CEST)

Nur noch zur Verdeutlichung: Das Haus mit dem VK-Wert 220.000 und 35.000 EW hat bei nur etwa halb so hohem Hebesatz (400 v.H) den gleichen Grundsteuerbetrag wie das Haus mit dem VK-Wert 500.000 und 19.000 EW mit etwa doppelt so hohem Hebesatz (750 %)...--Hopman44 (Diskussion) 14:34, 17. Okt. 2023 (CEST)

Der Einheitswert ist völlig unabhängig vom Hebesatz. Letzterer wird individuell von der Gemeinde festgelegt. Der Verkehrswert wiederum spielt derzeit überhaupt keine Rolle. Irgendwie gehen da ein paar Punkte durcheinander.--185.87.74.93 14:51, 17. Okt. 2023 (CEST)

Nochmals, danke. Bei Einheitswert wird einleitend ausgeführt: "...dass das Ergebnis des Einheitswertes dem tatsächlichen Wert (Marktwert, Verkehrswert) möglichst nahekommt..." (Ende des Zitats). Das ist wichtig und richtig! Und bei Grundsteuer (Deutschland) wird ausgeführt: "...Durch Anwendung verschiedener Hebesätze fällt die Grundsteuerbelastung, trotz g l e i c h e r E i n h e i t s w e r t e in verschiedenen Gemeinden unterschiedlich aus..." (Ende des Zitats) Das ist auch richtig und logisch. Das ist wie in meinen untersuchten zwei Gemeinden in NRW (s. oben) jedoch nicht der Fall sondern die Werte klaffen diametral auseinander. Insofern ist der "einheitliche Wert" der Startpunkt zur endgültigen Grundsteuerbelastung. Und der Hebesatz ist das letzte Glied in der Kette und kann und wird, nach Finanzbedarf der Kommune, individuell festgelegt.--Hopman44 (Diskussion) 15:27, 17. Okt. 2023 (CEST)

Das Zitat ist leider sehr verkürzt wiedergegeben. Wörtlich steht dort:„Mit den gesetzlich festgelegten Bewertungsmethoden wurde zwar zu erreichen versucht, dass das Ergebnis dem tatsächlichen Wert (Marktwert, Verkehrswert) möglichst nahekommt; bei der Wertermittlung im Massenverfahren können naturgemäß aber nicht alle Umstände berücksichtigt werden, die den Wert beeinflussen.“ (Hervorhebung von mir). In der Praxis wurde dieser Gleichlauf von Marktwert und Einheitswert nicht erreicht, weshalb der EW als Bemessungsgrundlage ja abgelöst werden muss.

Die Größe einer Gemeinde, gemessen in Einwohnern, fließt über einen Vervielfältiger in die Ermittlung des Einheitswertes ein (es gibt acht Größenklassen von "sehr kleiner Ort (<2000 Einwohner)" bis "große Großstadt (>500.000 Einwohner)"). Insofern macht es ggf. einen Unterschied, ob das Grundstück in der Großstadt liegt oder im Speckgürtel. Das ist letztlich aber unerheblich, da alle Grundstücke einer Gemeinde ja den gleichen Vervielfältiger haben. Zwei Nachbarn innerhalb der Kommune werden also gleich behandelt. Die Unterschiede zwischen den Gemeinden wiederum sind unerheblich, weil ja ohnehin je Gemeindeunterschiedliche Hebesätze festgelegt werden. Wenn in Kommune A niedrigere Vervielfältiger zur Anwendung kommen als in B, dann braucht A also höhere Hebesätze, um die Steuereinnahmen auf das gewünschte Niveau zu bringen. Ein gemeindeübergreifender Vergleich von Einheitswerten ist also wenig sinnvoll. Der kommunale Hebesatz muss zwingend mit betrachtet werden. Insofern ist der Hebesatz natürlich indirekt vom Einheitswert abhängig, aber nicht anders herum.

Die Grundsteuerreform wird hier auch keine Änderung bringen, da die Grundsteuer neben der Gewerbesteuer der zentrale Stellhebel der kommunalen Finanzen ist und bleiben soll. Was allerdings passieren kann und wohl auch wird: Gemeinden mit aktuell unterdurchschnittlichem Hebesatz könnten in Zukuft überdurchschnittlich liegen oder umgekehrt. Das wird aber ausschließlich davon abhängen, wie die Kommunen die zukünftigen Hebesätze festlegen. Und das wieder wird maßgeblich dadurch beeinflusst, wie das durchschnittliche Verhältnis von (bisherigem) Einheitswert zum anzuwendenden neuen Grundsteuerwert ist.--185.87.74.93 16:03, 17. Okt. 2023 (CEST)

Sind die von Dir genannten Vervielfältiger nicht identisch mit dem Hebesatz? Aber in meinem Vergleich kommen ganz klar die Einheitswerte in der Stadt-Gemeinde den Verkehrswerten nicht nur nicht möglichst nahe, sondern liegen voll daneben. Im Grunde sind die von Dir erwähnten Größenklassengliederungen ein wenig der Ausgleich für die unterschiedlichen Verkehrswerte, die natürlich idR in Städten auch deutlich höher sind als in Landgemeinden. Mein Vergleich Landgemeinde Warburg mit gut 20.000 Einwohnern, Stadt Lünen, ebenfalls NRW, kratzt immer knapp an der Großstadtgrenze mit fast 4x so vielen Einwohnern. Und auch wenn ich das erste Zitat verkürzt widergegeben haben sollte, aber das 2. Zitat bringt es ja wiederum auf den Punkt: Gleiche Einheitswerte mit verschiedenen Hebesätzen der Gemeinden. Und dies ist das, was ich meine: Die Gemeinden z.B. mit den doppelt so hohen Verkehrswerten, an die sich die Einheitswerte anlehnen müssen, kassieren beim ZFH mit EW von 19.000 € und VK Wert von rd. 500.000 € beim Hebesatz von 800 % ca. (bummelig) € 456,-- Grundsteuer. Den etwa selben Grundsteuerbetrag kassiert die Landgemeinde mit dem fast doppelt so hohen EW von 35.000,--, aber nur halb so hohem VK-Wert von 220.000,-- €. Sie muß bei dem notwendigen Grundsteuerbetrag von € 472,-- nur einen Hebesatz von rd. 450% anwenden...Das gibt doch ein völlig schiefes Bild, auch wenn im Ergebnis beide Gemeinden das notwendige Steueraufkommen generieren. Diese Diskrepanz, was für mich einer Ungleichheit gem. GG nahekommt,kann sich auch durch die unterschiedliche "Hebelwirkung" die Du richtigerweise anführst, 'das durchschnittliche Verhältnis zwischen bisherigem Einheitswert und neuem Grundsteuerwert' evtl. weiter fortsetzen?! Das muß man in der Tat abwarten, aber tendenziell muß man davon in gewisser Weise ausgehen. Okay, da kommen noch viele andere Faktoren zusammen, so sollen gewerbliche Objekte zukünftig niedriger bewertet werden und sicher auch vieles andere (Thema: Bodenrichtwerte u.a.) Aber bleiben wir mal beim Thema: Die Landgemeinde liegt richtig mit ihren Werten, dann bliebe es dort wie gehabt. Die Stadtgemeinde hätte richtigerweise (wieder in Anlehnung in etwa an den VK-Wert) einen Einheitswert von rd. 50.000,-- €, würde ihr, um (bummelig) auch gut 545,-- € vom Eigentümer und/oder auch Mieter zu kassieren, sogar ein Hebesatz von unter 400 % genügen. Das wäre die annähernd richtige Relation. Hallo, die Landgemeinde brüstet sich derzeit mit einem Hebesatz von "nur" 450%. Aus meiner Sicht reine Augenwischerei und Ungleichheit durch die bisherigen verqueeren (Un-)Einheitswerte. Und beeinflusst wird das Ganze ja natürlich noch durch die von allen Gemeinden und vom früheren Finanzminister O. Scholz ausgegebene Postulat der "Aufkommensneutralität"... Es bleibt abzuwarten, okay. Aber wie sagte schon das Bundesfinanzministerium: "Die Grundsteuerreform 2025 ist verfassungsfest..."--Hopman44 (Diskussion) 19:07, 17. Okt. 2023 (CEST)

Die Hebesätze dürfen nicht mit dem Vervielfältiger verwechselt werden. Im BewG finden sind in der Anlage die unterschiedlichen Werte, vgl. z.B. hier für Einfamilienhäuser. Die Unterschiede sind aber viel geringer als die Unterschiede in den Hebesätzen. Deshalb ist der Einheitswert eines Neubaus ja weitgehend unabhängig vom Standort (in der Praxis noch viel mehr als in der Theorie, weil die Dörfer im Speckgürtel der Großstädte meist schon längst eingemeindet wurden. Bei Neubauten (Massivhäuser) in Orten über 5.000 Einwohnern schwankt der Vervielfältiger zwischen 11,8 und 12,0 - das sind weniger als 2% Unterschied.) --185.87.74.93 19:51, 17. Okt. 2023 (CEST)

Danke. Jedoch die drei genannten Prämissen, niedriger Hebesatz führt zu Neubautätigkeit sowie dass das Ergebnis des Einheitswertes dem Verkehrswert möglichst nahekommen soll und daraus folgernd gleiche ! Einheitswerte (sprich: einheitlich) auch bei unterschiedlichen Gemeinden sprechen doch eine klare Sprache. Sonst kommt man ja nicht zu einigermaßen vergleichbaren Ergebnissen, zumindest im gleichen Bundesland, und der Hebesatz (abhängig vom Finanzbedarf der Kommune) ist das letzte Glied in der Kette und das i-Tüpfelchen. Sicher ist in der Tat, dass nicht nur eine wichtige Rolle spielen die 'umstrittenen' Bodenrichtwerte, sondern natürlich auch die Bausubstanz, der Vervielfältiger (sprich: Zinssatz in Abhängigkeit der Restnutzungsdauer), die Gesamtnutzungsdauer, der Rohertrag (die ebenfalls 'umstrittenen' Mieten), die Bewirtschaftungskosten, der Abzinsungsfaktor u.a. Wenn alle diese Faktoren völlig an den Verkehrswerten/gemeinen Werten vorbeigehen, helfen auch die Hebesätze der Kommunen als vergleichbare Parameter nicht weiter. Dann wäre die Reform in der Tat "nicht zu Ende gedacht." --Hopman44 (Diskussion) 20:51, 17. Okt. 2023 (CEST)

p.s.: Die Stadtgemeinde hätte doch dann also gute Karten, mit ihrem deutlich niedrigerem Hebesatz als die Landgemeinde die Errichtung von Wohngebäuden voranzutreiben (s. Überschrift!)--Hopman44 (Diskussion) 19:11, 17. Okt. 2023 (CEST)

Abschließend noch etwas zum besseren Verständnis. Sehr entscheidend bei dem Einheitswert und Grundsteuerwert sind oft die deutlich unterschiedlichen Grundstückswerte trotz etwa gleicher Substanzwerte. Hier im o.g. Beispiel in ländlichen Gemeinden rd. 40,-- €/m², in der Stadt und bevorzugten Wohngegenden hier rd. 290,-- €/m² und auch deutlich mehr. Daraus ergeben sich aus den alten Einheitswerten ggü. den neuen Grundstückswerten folgende Ergebnisse: Landgemeinde von (stumpf!) 35.000 € auf 146.000 € (Hebelwirkung nur 4,17fach !) und in der Stadtgemeinde von 19.000 € auf 293.000 € (Hebelwirkung sogar 15,4fach !). Das muß auch noch alles "unter einen Hut gebracht" werden. --Hopman44 (Diskussion) 09:19, 18. Okt. 2023 (CEST)

Und zum guten Schluss: zu dem Satz im Artikel "Niedriger Hebesatz kann zu Neubautätigkeit führen." Wie wir gesehen haben, sind im Vergleich die sog. Einheitswerte eher "Uneinheitswerte". Und bei Anwendung dieser (s. Ausführungen oben) gibt dies am Ende mit den von den Gemeinden angesetzten Hebesätzen ein völlig schiefes Bild (s. Vergleich Lünen/Warburg). Dann kann eine Gemeinde, wenn sie den im Verhältnis gleichen Grundsteuerbetrag von ihren Einwohnern kassieren will und muss, mit einem niedrigen Hebesatz die gleiche Einnahme generieren wie eine andere Gemeinde mit einem hohen Hebesatz. Insofern ist der Satz irreführend und ich habe ihn aus diesem Grunde gelöscht.--Hopman44 (Diskussion) 08:46, 21. Okt. 2023 (CEST)

Haus und Grund sagen, dass niedrige Hebesätze „locken“. vgl. hier mit Rechenbeispiel. Das sind Profis, die wissen das besser. --80.187.100.37 09:59, 21. Okt. 2023 (CEST)

Ja, danke. Interessanter Artikel. Aber, obwohl das "Profis" sind, haben die nicht das Problem der "am Start" stehenden, oft völlig abwegigen "Einheitswerte", aus denen zunächst der Steuermeßbetrag abgeleitet wird, und dann natürlich ganz am Ende !! auch der individuelle Hebesatz der Gemeinde, erkannt. Sie machen alles (am oft völlig abweichenden) Einheitswert fest, was bisher teilweise schon alles auf den Kopf gestellt hat - da helfen auch keine Vergleiche mit unterschiedlichen Hebesätzen weiter. Und es ist zu befürchten, dass trotz der zugesagten "Aufkommensneutralität" es die Ungleichheit in gewisser Weise auch bei den neuen Grundsteuerwerten, die möglicherweise der Relation zum Verkehrswert näherkommen, jedoch weiter geben wird. Dazu das Thema "Hebelwirkung". Sicher wird das nicht auf alles zutreffen, jedoch man muß abwarten und Tee trinken...--Hopman44 (Diskussion) 12:15, 21. Okt. 2023 (CEST)

p.s.: Ist nicht "Haus und Grund", sondern "Das Haus" im Burda-Verlag.--Hopman44 (Diskussion) 12:20, 21. Okt. 2023 (CEST)

Ich habe die Aussage wieder eingefügt. Die Quelle besagt ausdrücklich, dass manche Kommunen mit niedrigen Hebesätzen "locken". --Vertigo Man-iac (Diskussion) 18:28, 22. Okt. 2023 (CEST)

Die "Quelle" willst Du doch ernsthaft nicht akzeptieren. Locken...Sind wir hier im Kindergarten, wo gelockt wird? Habe diesen Quatsch wieder revertiert.--Hopman44 (Diskussion) 20:07, 22. Okt. 2023 (CEST)

Locken, Locken...Es sind nur ganz, ganz wenige Gemeinden, die "locken"...können--Hopman44 (Diskussion) 23:01, 23. Okt. 2023 (CEST), aber nur deshalb, weil sie wohl andere Einnahmequellen haben oder weniger Geld brauchen, wie auch immer und dadurch Hebesätze Richtung "Null" verkünden als Lockmittel können. Sind wir hier im "Kölner Hänneschentheater" oder wo?--Hopman44 (Diskussion) 23:01, 23. Okt. 2023 (CEST)

Vor ein paar Tagen schrieb ein Steuerexperte zum Thema "Locken": 'Ein Standortvorteil der Gemeinde bei den Grundsteuerhebesätzen ist nicht zu beobachten - anders als bei der Gewerbesteuer.' (Ende des Zitats) Naja, jeder sieht das alles aus seiner Brille. --Hopman44 (Diskussion) 15:50, 24. Okt. 2023 (CEST)